Location-gérance : ce contrat permet au propriétaire d’un fonds de commerce de confier l’exploitation de son fonds à un tiers appelé locataire-gérant ou gérant libre, moyennant le paiement d’une redevance périodique. Le propriétaire conserve la propriété du fonds tandis que le locataire-gérant l’exploite à ses risques et profits en qualité de commerçant indépendant. Cette formule présente des avantages pour les deux parties mais implique des obligations légales strictes et une responsabilité solidaire du bailleur pendant une certaine période.

Voici tout ce que vous devez savoir sur la location-gérance : conditions de mise en location, obligations des parties, responsabilité solidaire du bailleur, fin du contrat et sort des créances selon les dispositions des articles L144-1 et suivants du Code de commerce.

Sommaire

• Conditions de mise en location
• Contenu du contrat
• Obligations des parties
• Fin de la location-gérance
• Conclusion

Conditions de mise en location-gérance

Le propriétaire du fonds de commerce souhaitant le donner en location-gérance doit remplir certaines conditions légales. Il doit avoir exploité personnellement le fonds pendant une durée minimale de deux ans, sauf exceptions prévues par la loi. Cette condition vise à s’assurer que le bailleur a effectivement développé un fonds de commerce viable avant de le confier à un tiers. La durée de deux ans se calcule de manière continue ou discontinue et inclut les périodes d’exploitation par un mandataire du propriétaire ou par un conjoint collaborateur.

Plusieurs exceptions dispensent de cette condition d’exploitation préalable. Les héritiers ou légataires d’un fonds de commerce peuvent le donner immédiatement en location-gérance sans attendre deux ans. Les personnes frappées d’une interdiction ou d’une incapacité d’exercer le commerce comme les fonctionnaires ou les professions réglementées incompatibles peuvent également mettre leur fonds en gérance sans condition de durée. Les établissements de crédit ayant acquis un fonds dans le cadre d’une procédure de réalisation de gage ou de saisie bénéficient également de cette dispense.

Le locataire-gérant doit pour sa part avoir la capacité d’exercer le commerce et ne pas être frappé d’une interdiction de gérer. Il doit s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés en qualité de locataire-gérant en mentionnant le nom du propriétaire du fonds et la date du contrat de location-gérance. Cette immatriculation distincte de celle du bailleur assure la transparence vis-à-vis des tiers et permet d’identifier clairement la personne qui exploite effectivement le fonds et assume la qualité de commerçant avec les responsabilités qui en découlent.

Contenu du contrat de location-gérance

Le contrat de location-gérance doit être établi par écrit et définir précisément les éléments du fonds donnés en location. La liste comprend généralement la clientèle et l’achalandage, l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail commercial si le fonds est exploité dans des locaux loués, le matériel et les équipements d’exploitation, et éventuellement les brevets, licences et marques attachés au fonds. Les stocks de marchandises font souvent l’objet d’une cession distincte au locataire-gérant qui les restitue ou les rachète en fin de contrat.

La durée du contrat est librement fixée par les parties. Elle peut être déterminée avec une échéance précise ou indéterminée avec possibilité de résiliation moyennant un préavis raisonnable. En pratique, les contrats prévoient souvent une durée initiale de un à trois ans renouvelable tacitement par périodes successives, avec possibilité de résiliation à chaque échéance moyennant un préavis de trois à six mois. Le contrat peut également prévoir une clause de sortie anticipée en cas de manquement grave de l’une des parties à ses obligations essentielles.

La redevance de location-gérance constitue la contrepartie de la mise à disposition du fonds. Elle peut être fixe, représentant un montant mensuel ou annuel déterminé à l’avance, ou variable en fonction du chiffre d’affaires ou du résultat d’exploitation du locataire-gérant, ou encore mixte combinant une partie fixe et une partie variable. Le montant de la redevance doit correspondre à la valeur locative du fonds et tenir compte de sa rentabilité potentielle. Une redevance manifestement excessive ou dérisoire pourrait être requalifiée par l’administration fiscale. Les modalités de révision de la redevance sont librement convenues entre les parties.

Obligations des parties et responsabilité solidaire

Le bailleur doit mettre le fonds de commerce à disposition du locataire-gérant dans un état permettant l’exploitation prévue au contrat. Il doit garantir au locataire-gérant la jouissance paisible du fonds et s’abstenir de tout acte de concurrence déloyale pouvant détourner la clientèle. Il reste tenu des obligations du bail commercial vis-à-vis du propriétaire des locaux si le fonds est exploité dans des locaux loués. Le bailleur doit également assurer les grosses réparations du matériel d’exploitation sauf clause contraire et procéder aux formalités de publicité de la mise en location-gérance.

Le locataire-gérant exploite le fonds en bon père de famille et doit en conserver la substance et la valeur. Il assume tous les risques de l’exploitation et supporte les charges courantes incluant les loyers, les salaires du personnel, les cotisations sociales, les impôts et taxes d’exploitation. Il ne peut ni céder son droit à la location-gérance ni sous-louer le fonds sans l’accord exprès du bailleur. Il doit maintenir le niveau d’activité du fonds et préserver sa clientèle, sous peine d’engager sa responsabilité envers le bailleur pour diminution de la valeur du fonds.

La responsabilité solidaire du bailleur constitue une protection importante pour les créanciers du locataire-gérant. Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance au BODACC et pendant un délai de six mois après cette publication, le bailleur reste solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. Cette solidarité légale s’applique aux dettes commerciales, fiscales et sociales nées pendant cette période. Le bailleur qui paie une dette du locataire-gérant dispose d’un recours en remboursement contre ce dernier. Après expiration du délai de six mois, le bailleur n’est plus responsable des dettes nouvelles du locataire-gérant. Informations sur Service-Public.fr.

Fin de la location-gérance et sort des créances

La location-gérance prend fin à l’échéance prévue au contrat, par résiliation anticipée en cas de manquement grave d’une partie, par accord amiable des parties, ou par la réalisation d’une condition résolutoire stipulée au contrat. Le locataire-gérant doit alors restituer le fonds au bailleur dans un état conforme à ce qui a été convenu. Un inventaire contradictoire des éléments du fonds est généralement établi à la fin du contrat pour constater l’état du matériel, le niveau des stocks et la situation de la clientèle.

La fin de la location-gérance entraîne l’exigibilité immédiate des dettes afférentes à l’exploitation du fonds contractées par le locataire-gérant pendant la durée du contrat. Cette disposition protège le bailleur en évitant que des créances à échéance différée ne viennent grever le fonds qu’il récupère. Les créanciers du locataire-gérant peuvent demander le paiement de leurs créances même si celles-ci n’étaient pas encore échues selon leurs termes contractuels. Le bailleur peut être tenu de ces dettes au titre de la solidarité légale si la fin du contrat intervient pendant la période de solidarité.

Le locataire-gérant ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement de son contrat de location-gérance à la différence du locataire commercial bénéficiant de la propriété commerciale sur son bail. Le bailleur peut donc reprendre son fonds à l’échéance du contrat sans avoir à verser d’indemnité d’éviction au locataire-gérant, sauf clause contractuelle contraire. Cette absence de droit au renouvellement constitue un risque pour le locataire-gérant qui peut perdre le bénéfice de ses efforts de développement du fonds. Une clause de promesse de vente du fonds au profit du locataire-gérant permet de sécuriser sa situation et de lui donner une perspective d’acquisition à terme.

Conclusion

La location-gérance permet d’exploiter un fonds de commerce sans en être propriétaire moyennant une redevance. Le bailleur doit avoir exploité le fonds pendant deux ans sauf exceptions. Le contrat définit les éléments loués, la durée et la redevance. Le bailleur reste solidairement responsable des dettes du locataire-gérant pendant six mois après publication au BODACC. La fin du contrat entraîne l’exigibilité immédiate des dettes d’exploitation et le locataire-gérant n’a pas de droit au renouvellement.

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